HIPOTECAS Y PRÉSTAMOS

La intervención del notario se inicia una vez negociado con un banco el préstamo hipotecario que debe permitir comprar la vivienda. El banco, de acuerdo con su cliente, el comprador, deberá remitir toda la documentación sobre la hipoteca al notario que se haya elegido para que la pueda revisar. Además, durante un período de diez días antes de la firma de la escritura pública, el solicitante del préstamo hipotecario puede verse con el notario para plantearle sus preguntas y dudas. El asesoramiento es personalizado y gratuito y el comprador puede repasar las condiciones del préstamo con el notario.
Antes de la firma del préstamo hipotecario para la adquisición de una propiedad, el notario también consultará el Catastro y el Registro de la Propiedad para comprobar que no hay ningún tipo de carga o limitación sobre la misma e informará de sus conclusiones. En caso de que hubiera una carga oculta como por ejemplo deudas impagadas, las partes podrían paralizar el proceso hasta que esta se solucionara.
La ley establece que la figura del notario es obligatoria para supervisar todo el proceso que va desde que la entidad bancaria concede una hipoteca para la compra de una vivienda hasta que ésta se inscribe en el registro de la propiedad en nombre del comprador.

El otorgamiento de la escritura en un préstamo hipotecario es el acto por el cual se formaliza este préstamo.
Para que la hipoteca produzca efectos frente a terceros, es necesario que se inscriba en el Registro de la Propiedad. Para ello, inmediatamente después de la firma de la escritura, el notario se encargará de enviar vía online al registro la copia electrónica autorizada notarial de la escritura. Se trata de un documento público y que tiene el mismo valor que la copia en papel.

La legislación contempla que existe la posibilidad de que un préstamo hipotecario, a lo largo de su vida, pueda trasladarse desde la entidad originaria a otra que nos ofrezca mejores condiciones. El procedimiento de subrogación de un préstamo hipotecario consiste básicamente en acudir a una entidad bancaria que ofrezca mejores condiciones para el préstamo que las que ya se tienen. Este procedimiento se tramita con la intervención de un notario. El banco que quiere subrogar la hipoteca hace un requerimiento al actual acreedor para que le entregue una certificación en el plazo de siete días naturales con el importe del préstamo vigente. La entidad que tiene la hipoteca está obligada a entregar dicha certificación, pero también tendrá la opción, durante quince días, de repensar su postura y evitar la subrogación. Para ello, en esos quince días, debe acudir ante el mismo notario y manifestar con carácter vinculante su disposición a formalizar una novación del préstamo hipotecario que iguale o mejore la oferta vinculante.
La subrogación hipotecaria una vez firmada ante notario será posteriormente inscrita en el Registro de la Propiedad y se deberán pagar los honorarios correspondientes tanto al notario como al registro.
Tampoco es necesario que las condiciones de inicio del préstamo sean exactamente las mismas con las que finaliza. A lo largo de la vida de un préstamo hipotecario existe la opción de renegociar con la entidad financiera diferentes cuestiones como el tipo de interés o su duración. Es lo que se conoce como novación del préstamo hipotecario. Una novación supone un cambio en una o varias de las cláusulas del condicionado de la hipoteca y estos cambios deben ser realizados ante notario. La novación hipotecaria firmada ante notario será inscrita luego en el Registro de la Propiedad.

La cancelación de la hipoteca es una operación posterior a la liquidación definitiva del préstamo con el banco. Cuando el préstamo se abona íntegramente a la entidad bancaria, la hipoteca, que era la garantía de que ese préstamo se iba a pagar, se convierte ya en ineficaz. Sin embargo, es necesario un acto formal en el que interviene el notario para hacer constar esa extinción en el Registro que es la llamada cancelación.
La escritura pública ante notario es necesaria para la cancelación de hipoteca. Obtenerla se hace a petición del propietario de la vivienda que se acaba de pagar y por lo tanto deberá pagar los honorarios que se deriven de su elaboración.
En la elaboración de esta escritura pública ante notario no hace falta que intervenga el propietario de la vivienda, sino que la otorgan los representantes de la entidad financiera diciendo que éste devolvió el capital del préstamo con todos sus intereses y gastos. La entidad financiera también está solicitando en este documento público al registrador de la propiedad que cancele la hipoteca.
Una vez firmada la escritura pública ante notario, se lleva la escritura de cancelación al Registro de la Propiedad donde se inscribe. A partir de ese momento, ante la administración pública el inmueble queda completamente liberado de cualquier deuda con el banco.